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2017年北京房地產市場穩中有降 北京萬科市場領先
字號+作者： 來源：中金在線 2017-12-22 15:48
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2017年12月20日，中國指數研究院將在北京金隅喜來登酒店舉辦 ldquo;第十四屆中國數字地產節 rdquo;。並發佈瞭2017年北京市商品房市場行業報告。相比'...
2017年12月20日，中國指數研究院將在北京金隅喜來登酒店舉辦 第十四屆中國數字地產節 。並發佈瞭2017年北京市商品房市場行業報告。相比樓市火熱的2016年，今年的北京樓市經歷瞭先漲後跌的 大起大落 ，全年成交量、成交總面積、成交總金額均呈現出大跌的局面。下跌主要源於北京市不斷加碼調控措施，以期推動房地產發展回歸理性及住房居住的本質。在此形勢下，房地產行業也迎來瞭新的發展變化。
作為中國房地產的領軍品牌，萬科在眾多開發商中獨樹一幟。在整體行業略顯隱憂的大環境下，萬科憑借多元化的項目佈局，豐富的業態，多年穩健深耕，使它在下行市場中依然保持供不應求的市場熱度。中指院報告數據顯示，在北京競爭激烈情況下，北京萬科預計截止年底銷售額為307.5億元，北京萬科位列北京市房地產市場地位領先企業第一 。
商品房成交金額腰斬，北京成一線調控重災區
2017年，預計北京市商品房將實現成交金額2760億元(含自住型商品房)。相較2016年北京市商品房近5000億的總成交水平，2017年的市場近乎腰斬，甚至比2015年也要下降21%。仔細分析，2017年商品房全年成交均價同比小幅上升，但總成交面積甚至不足2016年一半。在經歷瞭長達一年的瘋狂上漲之後，2017年北京的成交量大幅度下滑，可稱為北京樓市又一個轉折之年。
北京樓市2017年的跳水由一系列調控政策開啟。事實上，市場對政策風向並非沒有預判，隻是本輪調控政策的范圍之廣，程度之嚴，超出瞭預期想象。2016年 930 調控以及上海、深圳先後出臺瞭調控政策之後，市場普遍預期兩會之後樓市調控的靴子也將在北京落地。3月17日，北京市宣佈提高二套房最低首付比例，普通住宅60%非普通住宅80%，而首套房認定標準恢復到2014年 930 之前的 認房又認貸 標準，同時宣佈降低住房貸款期限僅25年。隨後一周內，北京市仍在繼續加碼調控，采取瞭包括上調房貸利率、個稅要求從嚴、嚴查首付資金、離婚一年內房貸算二套等規定。3月26日，針對商辦市場的調控政策出臺，包括最小分割單元不得低於500平米，要以企業的名義購買等。在限購、限售、限貸等極為嚴厲的調控措施下，高歌猛進的北京樓市被踩下一腳急剎車， 4月二手房成交量環比應聲下跌超過1/3，市場迅速進入全面下滑通道。
但這也隻是開始。4月，中共中央國務院宣佈雄安新區設立，隨後環京開啟限購調控;9月，北京市公佈共有產權房暫行管理辦法，將代替自住型商品房成為平抑房價過快上漲的新型政策房工具;10月，北京市新城市總規發佈，要求堅持疏解非首都功能，嚴控北京人口規模。一系列在供給側和需求側聯合作用的調控手段讓市場情緒迅速冷卻觀望，自3月調控前成交高峰下落後一直在低谷徘徊。
新房持續改善化，二手房鏈式交易減少美國商標註冊費用
在如此嚴厲的調控之下，2017年北京市成交新房的套均面積卻在繼續擴大，新房持續改善化的趨勢依舊不減。數據顯示，北京市全年商品住宅套均成交面積159平米，較2016年154平米仍在繼續上升，而二手房的套均成交面積仍然隻有91平米。從成交套數上看，北京2017年二手房與一手房成交套數比例高達6.6，表明北京已經完全進入瞭 改善靠新房，首置靠二手 的成熟市場。
值得註意的是，在調控政策出臺前後，一二手房成交套數的比例有非常明顯的變化。1-3月，二手房與一手房成交套數比例攀升至8.8，而4-11月，該比例下跌至5.6。我們判斷，二手房市場的萎縮與一手房市場大跌有直接聯系，新房市場減速導致二手房換房交易速度減緩，傳導至整個市場，出現瞭整體的下滑。
樓市集中度大幅提高，合作開發持續主流
盡管市場進入瞭冷靜期，但市場集中度卻不斷提升。排名前二十的項目成交額已占到商品住宅總成交額1/3，而同樣的數字在2016年和2015年僅是1/4。其中，開發商集中度提升得更加明顯，北京萬科以在售30個項目，簽約銷售額307 .5 億排名市場第一，市場占有率超過10%。 整個市場前十名開發商合計市場占有率達到49%，而在2016年，排名前十的開發商合計市場占有率僅為35%，預計未來在調控不斷升級的情況下，市場集中度仍將繼續提高，優勢開發商、優勢項目將成為市場主力。
從2017年北京市商品住宅市場排名前列的項目來看。由於地價高企，經營復雜度提高，開發商之間聯合拿地、規避過度競爭、集合優勢，共同發展成為共識。聯合開發項目成為暢銷榜的主流。2017年銷售金額排名前五的項目，全部為聯合開發項目。隨著北京市場商品住宅限價、要求自有資金拿地監管等趨勢從嚴，未來聯合項目數量還將繼續增多。
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